Metodología

Todas las estadísticas se calculan sobre el inventario que TuLugar monitorea de forma continua en cada país: los avisos publicados en el sitio y, además, inventario residencial que seguimos únicamente con fines estadísticos y no aparece en los resultados de búsqueda. Por eso el número de "propiedades monitoreadas" de una página puede ser mucho mayor que la cantidad de avisos navegables — y por eso nuestras medianas descansan sobre muestras varias veces más grandes que el inventario visible.

Antes de calcular, la base se depura: una misma unidad publicada por varias inmobiliarias cuenta una sola vez (deduplicación por grupo), los avisos con señales de error de precio o de moneda quedan excluidos, y cada métrica aplica además sus propios filtros de plausibilidad, detallados abajo. Los recuentos que acompañan a cada cifra ("N propiedades analizadas") son siempre la muestra real de esa cifra — la evidencia detrás del número, nunca el inventario total de la zona.

Es la mediana del precio por metro cuadrado (USD) de los departamentos en venta. Departamentos únicamente, y la razón son las unidades: el m² de un departamento es superficie construida interior, mientras que el de una casa suele incluir el terreno — en algunas fuentes ES el terreno. Mezclarlos no da un promedio "más completo": da un error de unidades. Las casas y los terrenos tienen sus propias métricas, en sus propias unidades.

Filtros: venta activa, precio y superficie válidos (20–1.000 m²), banda de plausibilidad de 200 a 8.000 USD/m² (por debajo suele ser un error de moneda; por encima no es un departamento residencial latinoamericano), sin anomalías de precio detectadas, duplicados agrupados. El índice se publica a nivel país, región, ciudad y barrio, siempre con la misma definición y con pisos mínimos de muestra en cada nivel.

Casas: mediana del precio total en USD, no de $/m² — el m² publicado de una casa mezcla construcción y terreno según la fuente, así que el precio total es la única unidad honesta, y es además como el propio mercado latinoamericano cotiza las casas. Banda de plausibilidad: 10.000 a 5.000.000 USD.

Terrenos: mediana del precio por m² del lote. Como superficie usamos el mayor valor entre la superficie publicada y el tamaño de lote registrado (los errores conocidos de carga siempre almacenan valores menores que el real, así que el mayor de los dos es la mejor estimación disponible del lote), exigimos lotes de al menos 300 m² y una banda de 1 a 2.500 USD/m² que descarta los errores de hectáreas cargadas como m².

En regiones y ciudades, el alquiler de referencia es el Índice TuLugar de Alquileres (sección siguiente). En los barrios — donde las muestras son demasiado chicas para ajustar por composición — publicamos medianas por corte de dormitorios, cada una con su piso mínimo de muestra, junto al desglose por dormitorios donde la muestra lo permite. Siempre alquiler mensual (el alquiler temporario tiene su propia sección, con su propia metodología), con banda de plausibilidad y filtros de anomalías.

Una mediana simple sobre todos los alquileres juntos se mueve cuando cambia la mezcla de avisos, no cuando cambian los precios — un mes con más avisos de 3 dormitorios "sube" el promedio sin que ningún alquiler haya subido. Por eso no la publicamos.

Publicado en los mapas de precios (regiones y ciudades): un alquiler típico ajustado por composición, en la familia metodológica del Zillow Observed Rent Index (ZORI). Se calcula sobre todos los alquileres residenciales monitoreados (departamentos y casas, mensuales), agrupados en seis celdas por tipo y dormitorios; el valor de cada zona es la suma ponderada de las medianas de sus celdas, con pesos fijos que reflejan la composición del parque de alquiler monitoreado del país. Así, todas las zonas se valúan como si tuvieran la misma mezcla de viviendas, y las diferencias entre zonas reflejan precios — no composición.

Una diferencia con Zillow que preferimos declarar antes que esconder: Zillow pondera con el stock de viviendas del censo; nosotros ponderamos con nuestro parque monitoreado, que es el mejor proxy disponible en mercados sin esa estadística pública. Cada zona publica su índice solo cuando sus celdas cubren al menos el 60% de los pesos con un mínimo de observaciones; donde la muestra no alcanza (por ejemplo, en la mayoría de los barrios), publicamos las medianas por corte de dormitorios — el mismo umbral de datos decide, nunca una metodología distinta.

Pisos de muestra: ninguna cifra se publica con menos de 5 observaciones, y los niveles agregados exigen pisos mayores (una mediana calculada sobre tres avisos no es una mediana). Donde la muestra no alcanza, la zona aparece sin dato — preferimos un mapa con huecos honestos a un mapa completo de cifras débiles.

Los meses publicados no se restatean: una serie mensual, una vez publicada, no cambia retroactivamente. Las mejoras metodológicas se publican como series nuevas, con su fecha y su definición — nunca reescribiendo la historia. Los datasets descargables solo agregan columnas; las existentes conservan su significado para siempre.

Actualización: las cifras de las páginas se recalculan cada día sobre el snapshot nocturno; las series mensuales se congelan el día 1 de cada mes.

Otras metodologías

No todos los datos de TuLugar viven en esta página: cada producto de datos publica su metodología donde se usa. Este es el índice.