Metodología

Todas las estadísticas se calculan sobre el inventario que TuLugar monitorea de forma continua en cada país: los avisos publicados en el sitio y, además, inventario residencial que seguimos únicamente con fines estadísticos y no aparece en los resultados de búsqueda. Por eso el número de "propiedades monitoreadas" de una página puede ser mucho mayor que la cantidad de avisos navegables — y por eso nuestras medianas descansan sobre muestras varias veces más grandes que el inventario visible.

Antes de calcular, la base se depura: una misma unidad publicada por varias inmobiliarias cuenta una sola vez (deduplicación por grupo), los avisos con señales de error de precio o de moneda quedan excluidos, y cada métrica aplica además sus propios filtros de plausibilidad, detallados abajo. Los recuentos que acompañan a cada cifra ("N propiedades analizadas") son siempre la muestra real de esa cifra — la evidencia detrás del número, nunca el inventario total de la zona.

Desde el 6 de septiembre de 2026, cada recuento y cada mediana se calcula sobre unidades únicas. En los mercados donde el mandato no exclusivo es la norma, una misma propiedad aparece publicada por dos, tres o más inmobiliarias, y cuando la seguimos por más de una vía la misma unidad nos llega repetida. Medido en Argentina, alrededor de un tercio del inventario tiene un gemelo exacto en otra parte de la base, y la gran mayoría de esos duplicados son la misma unidad en manos de distintas inmobiliarias, no republicaciones.

La regla es una sola y se aplica en un único lugar antes de cualquier estadística: dos avisos son la misma unidad cuando coinciden país, operación, tipo de propiedad, ciudad, moneda, precio exacto y superficie (redondeada al metro). Donde no hay superficie, decide la coordenada exacta; nunca una coordenada genérica de oficina. El barrio y la cantidad de dormitorios no pueden contradecirse: si lo hacen, los avisos se consideran unidades distintas, y ante dos agrupaciones posibles no se agrupa. Los emprendimientos que publican decenas de unidades idénticas no se colapsan: son unidades reales. De cada grupo queda un solo representante, el aviso con la geografía más fina y los datos más completos, y las series ya publicadas no se recalculan: el cambio de base queda fechado aquí.

Casi todo el inventario latinoamericano se publica en dos monedas a la vez: la local y el dólar. Quien publica elige cuál, y una parte de los avisos llega con la etiqueta cambiada — un importe en guaraníes rotulado en dólares, una venta chilena rotulada en pesos argentinos. Convertido sin más, un lote de 133.000 dólares aparece como uno de 529.000, y una sola cifra mal leída alcanza para mover la mediana de una ciudad entera.

Desde el 8 de septiembre de 2026 cada precio tiene una sola lectura en dólares, y esa lectura se decide con dos referencias: las monedas en que legítimamente se publica en ese país (la de curso legal, la unidad indexada donde existe —la UF chilena— y el dólar), y el rango de precios plausibles de ese país, que se recalcula cada noche a partir de los propios datos, por separado para venta y para alquiler.

La regla tiene un solo principio y es conservador: se le cree a la fuente salvo que lo que dice sea imposible. Si el importe es plausible en la moneda declarada, se lee así, incluso cuando esa moneda es extranjera para el país del aviso — una propiedad argentina de frontera cotizada en guaraníes por una inmobiliaria paraguaya es exactamente eso. Solo cuando el importe no puede ser cierto en la moneda declarada se prueba otra, y únicamente si una sola alternativa resulta plausible y las dos monedas están separadas por un factor de cien o más, de modo que no quepa la confusión. Entre monedas cercanas nunca se reinterpreta.

Un error de etiqueta se corrige; un error de tipeo, no. Si un aviso pide 2.600.000.000.000 de guaraníes por una casa, no dividimos por mil para arreglarlo: los dígitos están mal y no sabemos por cuánto. Ese aviso queda fuera del cálculo de precios y sigue contando en el inventario. Lo mismo con los precios de relleno de un dólar, y con los casos en que dos lecturas son igualmente plausibles: preferimos no publicar una cifra antes que publicar una inventada.

El precio tal como lo publicó la fuente nunca se modifica: la lectura en dólares es un valor derivado, y cada aviso guarda además el motivo de su lectura, de modo que cualquier cifra publicada puede rastrearse hasta la decisión que la produjo. Sobre el inventario del 8 de septiembre de 2026, el 99% de los avisos se leyó en la moneda declarada, unos doce mil se leyeron en otra y unos nueve mil quedaron fuera del cálculo de precios.

Es la mediana del precio por metro cuadrado (USD) de los departamentos en venta. Departamentos únicamente, y la razón son las unidades: el m² de un departamento es superficie construida interior, mientras que el de una casa suele incluir el terreno — en algunas fuentes ES el terreno. Mezclarlos no da un promedio "más completo": da un error de unidades. Las casas y los terrenos tienen sus propias métricas, en sus propias unidades.

Filtros: venta activa, precio y superficie válidos (20–1.000 m²), banda de plausibilidad de 200 a 8.000 USD/m² (por debajo suele ser un error de moneda; por encima no es un departamento residencial latinoamericano), sin anomalías de precio detectadas, duplicados agrupados. El índice se publica a nivel país, región, ciudad y barrio, siempre con la misma definición y con pisos mínimos de muestra en cada nivel.

Casas: mediana del precio total en USD, no de $/m² — el m² publicado de una casa mezcla construcción y terreno según la fuente, así que el precio total es la única unidad honesta, y es además como el propio mercado latinoamericano cotiza las casas. Banda de plausibilidad: 10.000 a 5.000.000 USD.

Terrenos: mediana del precio por m² del lote. Como superficie usamos el mayor valor entre la superficie publicada y el tamaño de lote registrado (los errores conocidos de carga siempre almacenan valores menores que el real, así que el mayor de los dos es la mejor estimación disponible del lote), exigimos lotes de al menos 300 m² y una banda de 1 a 2.500 USD/m² que descarta los errores de hectáreas cargadas como m².

En regiones y ciudades, el alquiler de referencia es el Índice TuLugar de Alquileres (sección siguiente). En los barrios — donde las muestras son demasiado chicas para ajustar por composición — publicamos medianas por corte de dormitorios, cada una con su piso mínimo de muestra, junto al desglose por dormitorios donde la muestra lo permite. Siempre alquiler mensual (el alquiler temporario tiene su propia sección, con su propia metodología), con banda de plausibilidad y filtros de anomalías.

Una mediana simple sobre todos los alquileres juntos se mueve cuando cambia la mezcla de avisos, no cuando cambian los precios — un mes con más avisos de 3 dormitorios "sube" el promedio sin que ningún alquiler haya subido. Por eso no la publicamos.

Publicado en los mapas de precios (regiones y ciudades): un alquiler típico ajustado por composición, en la familia metodológica del Zillow Observed Rent Index (ZORI). Se calcula sobre todos los alquileres residenciales monitoreados (departamentos y casas, mensuales), agrupados en seis celdas por tipo y dormitorios; el valor de cada zona es la suma ponderada de las medianas de sus celdas, con pesos fijos que reflejan la composición del parque de alquiler monitoreado del país. Así, todas las zonas se valúan como si tuvieran la misma mezcla de viviendas, y las diferencias entre zonas reflejan precios — no composición.

Una diferencia con Zillow que preferimos declarar antes que esconder: Zillow pondera con el stock de viviendas del censo; nosotros ponderamos con nuestro parque monitoreado, que es el mejor proxy disponible en mercados sin esa estadística pública. Cada zona publica su índice solo cuando sus celdas cubren al menos el 60% de los pesos con un mínimo de observaciones; donde la muestra no alcanza (por ejemplo, en la mayoría de los barrios), publicamos las medianas por corte de dormitorios — el mismo umbral de datos decide, nunca una metodología distinta.

Pisos de muestra: ninguna cifra se publica con menos de 5 observaciones, y los niveles agregados exigen pisos mayores (una mediana calculada sobre tres avisos no es una mediana). Donde la muestra no alcanza, la zona aparece sin dato — preferimos un mapa con huecos honestos a un mapa completo de cifras débiles.

Los meses publicados no se reescriben, con dos excepciones, y ambas quedan fechadas y explicadas en esta página. Un mercado relevado por censo mensual publica su mes a partir de ese censo y vuelve a publicarlo si el censo se completa o se corrige. Y una corrección de método que cambie la lectura de datos ya publicados se aplica al mes afectado, en lugar de dejar dos bases conviviendo en la misma serie: así se restataron agosto de 2026 de Argentina y de Paraguay el 8 de septiembre, con la lectura de moneda corregida. Fuera de esos casos una serie no cambia retroactivamente, las mejoras se publican como series nuevas con su fecha y su definición, y los datasets descargables solo agregan columnas: las existentes conservan su significado.

Actualización: las cifras de las páginas se recalculan cada día sobre el snapshot nocturno; las series mensuales se congelan el día 1 de cada mes.

Otras metodologías

No todos los datos de TuLugar viven en esta página: cada producto de datos publica su metodología donde se usa. Este es el índice.