Metodologia

Todas as estatísticas são calculadas sobre o inventário que o TuLugar monitora continuamente em cada país: os anúncios publicados no site e, além deles, inventário residencial que acompanhamos apenas para fins estatísticos e que não aparece nos resultados de busca. Por isso o número de "imóveis monitorados" de uma página pode ser muito maior que o inventário navegável — e por isso nossas medianas se apoiam em amostras várias vezes maiores que o visível.

Antes do cálculo, a base é depurada: a mesma unidade publicada por várias imobiliárias conta uma só vez (deduplicação por grupo), anúncios com sinais de erro de preço ou moeda são excluídos, e cada métrica aplica seus próprios filtros de plausibilidade, detalhados abaixo. As contagens ao lado de cada número ("N imóveis analisados") são sempre a amostra real daquele número — a evidência por trás dele, nunca o inventário total da área.

Desde 6 de setembro de 2026, cada contagem e cada mediana é calculada sobre unidades únicas. Nos mercados em que o mandato não exclusivo é a norma, o mesmo imóvel aparece publicado por duas, três ou mais imobiliárias, e quando o acompanhamos por mais de uma via a mesma unidade chega repetida. Medido na Argentina, cerca de um terço do inventário tem seu gêmeo exato em outra parte da base, e a grande maioria desses duplicados é a mesma unidade nas mãos de imobiliárias diferentes, não republicações.

A regra é uma só e é aplicada em um único lugar, antes de qualquer estatística: dois anúncios são a mesma unidade quando coincidem país, operação, tipo de imóvel, cidade, moeda, preço exato e área (arredondada ao metro). Onde não há área, decide a coordenada exata; nunca uma coordenada genérica de escritório. O bairro e o número de dormitórios não podem se contradizer: se isso acontece, os anúncios são tratados como unidades distintas, e diante de dois agrupamentos possíveis nenhum é escolhido. Empreendimentos que publicam dezenas de unidades idênticas não são colapsados: são unidades reais. De cada grupo fica um único representante, o anúncio com a geografia mais fina e os dados mais completos, e as séries já publicadas não são recalculadas: a mudança de base fica datada aqui.

Quase todo o inventário latino-americano é publicado em duas moedas ao mesmo tempo: a local e o dólar. Quem publica escolhe qual, e parte dos anúncios chega com o rótulo trocado — um valor em guaranis rotulado em dólares, uma venda chilena rotulada em pesos argentinos. Convertido sem mais, um terreno de 133.000 dólares aparece como um de 529.000, e uma única cifra mal lida basta para mover a mediana de uma cidade inteira.

Desde 8 de setembro de 2026 cada preço tem uma única leitura em dólares, decidida a partir de duas referências: as moedas em que legitimamente se publica naquele país (a de curso legal, a unidade indexada onde existe — a UF chilena — e o dólar), e a faixa de preços plausíveis daquele país, recalculada toda noite a partir dos próprios dados, separadamente para venda e para aluguel.

A regra tem um único princípio e é conservadora: acredita-se na fonte, a menos que o que ela diz seja impossível. Se o valor é plausível na moeda declarada, é assim que se lê, mesmo quando essa moeda é estrangeira para o país do anúncio — um imóvel argentino de fronteira cotado em guaranis por uma imobiliária paraguaia é exatamente isso. Só quando o valor não pode ser verdadeiro na moeda declarada testamos outra, e apenas se uma única alternativa for plausível e as duas moedas estiverem separadas por um fator de cem ou mais, de modo que não haja confusão possível. Entre moedas próximas nunca reinterpretamos.

Um erro de rótulo se corrige; um erro de digitação, não. Se um anúncio pede 2.600.000.000.000 de guaranis por uma casa, não dividimos por mil para consertar: os dígitos estão errados e não sabemos por quanto. Esse anúncio sai do cálculo de preços e continua contando no inventário. O mesmo vale para preços de preenchimento de um dólar e para os casos em que duas leituras são igualmente plausíveis: preferimos não publicar uma cifra a publicar uma inventada.

O preço tal como a fonte publicou nunca é modificado: a leitura em dólares é um valor derivado, e cada anúncio guarda também o motivo da sua leitura, de modo que qualquer cifra publicada pode ser rastreada até a decisão que a produziu. Sobre o inventário de 8 de setembro de 2026, 99% dos anúncios foram lidos na moeda declarada, cerca de doze mil em outra e cerca de nove mil ficaram fora do cálculo de preços.

É a mediana do preço por metro quadrado (USD) dos apartamentos à venda. Apenas apartamentos, e a razão são as unidades: o m² de um apartamento é área construída interna, enquanto o de uma casa costuma incluir o terreno — em algumas fontes É o terreno. Misturá-los não produz uma média "mais completa": produz um erro de unidades. Casas e terrenos têm métricas próprias, em unidades próprias.

Filtros: venda ativa, preço e área válidos (20–1.000 m²), banda de plausibilidade de 200 a 8.000 USD/m² (abaixo costuma ser erro de moeda; acima não é um apartamento residencial latino-americano), sem anomalias de preço detectadas, duplicados agrupados. O índice é publicado em nível de país, região, cidade e bairro — sempre com a mesma definição e com pisos mínimos de amostra em cada nível.

Casas: mediana do preço TOTAL em USD, não de $/m² — o m² publicado de uma casa mistura construção e terreno conforme a fonte, então o preço total é a única unidade honesta, e é também como o próprio mercado latino-americano cota as casas. Banda de plausibilidade: 10.000 a 5.000.000 USD.

Terrenos: mediana do preço por m² do lote. Como área usamos o maior valor entre a área publicada e o tamanho de lote registrado (os erros conhecidos de carga sempre armazenam valores menores que o real, então o maior dos dois é a melhor estimativa disponível do lote), exigimos lotes de pelo menos 300 m² e uma banda de 1 a 2.500 USD/m² que descarta hectares registrados como m².

Em regiões e cidades, o aluguel de referência é o Índice TuLugar de Aluguéis (próxima seção). Nos bairros — onde as amostras são pequenas demais para ajustar por composição — publicamos medianas por corte de quartos, cada uma com seu piso mínimo de amostra, junto ao detalhamento por quartos onde a amostra permite. Sempre aluguel mensal (o aluguel de temporada tem sua própria seção, com metodologia própria), com banda de plausibilidade e filtros de anomalias.

Uma mediana simples sobre todos os aluguéis juntos se move quando muda a mistura de anúncios, não quando mudam os preços — um mês com mais anúncios de 3 quartos "sobe" a média sem que nenhum aluguel tenha subido. Por isso não a publicamos.

Publicado nos mapas de preços (regiões e cidades): um aluguel típico ajustado por composição, na família metodológica do Zillow Observed Rent Index (ZORI). É calculado sobre todos os aluguéis residenciais monitorados (apartamentos e casas, mensais), agrupados em seis células por tipo e quartos; o valor de cada área é a soma ponderada das medianas de suas células, com pesos fixos que refletem a composição do parque de aluguel monitorado do país. Assim, todas as áreas são precificadas como se tivessem a mesma mistura de moradias, e as diferenças entre áreas refletem preços — não composição.

Uma diferença em relação ao Zillow que preferimos declarar a esconder: o Zillow pondera com o estoque de moradias do censo; nós ponderamos com nosso parque monitorado, o melhor proxy disponível em mercados sem essa estatística pública. Cada área publica seu índice apenas quando suas células cobrem pelo menos 60% dos pesos com um mínimo de observações; onde a amostra não alcança (na maioria dos bairros, por exemplo), publicamos as medianas por quartos — o mesmo limiar de dados decide, nunca uma metodologia diferente.

Pisos de amostra: nenhum número é publicado com menos de 5 observações, e os níveis agregados exigem pisos maiores (uma mediana calculada sobre três anúncios não é uma mediana). Onde a amostra não alcança, a área aparece sem dado — preferimos um mapa com lacunas honestas a um mapa completo de números fracos.

Meses publicados não são reescritos, com duas exceções, e ambas ficam datadas e explicadas nesta página. Um mercado levantado por censo mensal publica seu mês a partir desse censo e volta a publicá-lo se o censo se completa ou é corrigido. E uma correção de método que mude a leitura de dados já publicados é aplicada ao mês afetado, em vez de deixar duas bases convivendo na mesma série: foi assim que agosto de 2026 da Argentina e do Paraguai foram reapresentados em 8 de setembro, com a leitura de moeda corrigida. Fora desses casos uma série não muda retroativamente, as melhorias saem como séries novas com sua data e definição, e os datasets para download apenas ganham colunas: as existentes mantêm seu significado.

Atualização: os números das páginas são recalculados diariamente sobre o snapshot noturno; as séries mensais congelam no dia 1º de cada mês.

Outras metodologias

Nem todos os dados do TuLugar vivem nesta página: cada produto de dados publica sua metodologia onde é usado. Este é o índice.