Metodología de datos de mercado

Los precios de venta y alquiler son precios de oferta (asking prices) de avisos activos, no precios finales de escritura o cierre. En Paraguay no existe un registro público de transacciones; el precio de oferta es el dato observable y lo declaramos como tal.

Usamos medianas en lugar de promedios para reducir el efecto de propiedades atípicas. El $/m² solo incluye avisos con superficie válida.

La base de cálculo diaria incluye avisos activos y aprobados por moderación, excluyendo cocheras y precios marcados como sospechosos por nuestro sistema de detección de anomalías (posibles errores de moneda o de carga).

Deduplicación: cuando una misma unidad está publicada por varias inmobiliarias dentro de un mismo edificio identificado, las republicaciones exactas (mismo tipo de operación, precio, superficie y dormitorios) se cuentan una sola vez. Unidades distintas del mismo edificio se cuentan por separado.

El "$/m² residencial" que encabeza las páginas se calcula solo sobre departamentos y casas en venta — mezclar terrenos y locales comerciales haría que el número no represente nada.

Los precios en otras monedas se convierten a USD con el tipo de cambio del día del cálculo.

Cambio de metodología (2 de julio de 2026): se incorporaron la deduplicación de republicaciones, el filtro de moderación y la exclusión de anomalías. Las series diarias anteriores a esa fecha usan la base anterior y no se recalculan.

Cada mes cerrado se publica como el promedio de las medianas diarias del mes (más robusto que una foto de fin de mes), junto con el inventario promedio y de fin de mes. Un mes requiere al menos 15 días de datos diarios para publicarse.

Los meses publicados son inmutables: una vez cerrados, nunca se recalculan ni se corrigen retroactivamente. Las variaciones mensual, trimestral y anual se congelan al momento de la publicación.

Desde el 2 de julio de 2026 la serie mensual también se publica desglosada por tipo de propiedad (departamentos, casas, terrenos y comerciales). Los informes mensuales citan exclusivamente cifras por tipo: las medianas combinadas de todos los tipos se mueven con la composición del inventario — en Paraguay los terrenos son la categoría más numerosa — y no representan variaciones de precios.

Analizamos datos públicos de anuncios de alquiler temporario: tarifas publicadas, calendarios de disponibilidad y características del anuncio. Las métricas de mercado se calculan solo sobre propiedades enteras (no habitaciones privadas o compartidas), con tarifas entre $3 y $5.000 por noche para excluir errores.

La ocupación se estima a partir de los calendarios de disponibilidad; el ingreso mensual estimado surge de la tarifa y la ocupación observadas por anuncio. Cada métrica de mercado es la mediana entre anuncios de sus valores mensuales por anuncio.

La serie mensual incluye los anuncios rastreados en cada mes aunque luego hayan sido dados de baja — sin sesgo de supervivencia. Cada mes requiere al menos 5 anuncios con datos.

La serie comienza en marzo de 2026: los datos anteriores usan una base de precios previa a una corrección de normalización y no son comparables, por lo que no se publican.

Las secciones de "Tendencias (90 días)" usan una serie diaria que incluye todas las categorías de alojamiento; está etiquetada como tal donde aparece.

Las estadísticas diarias se recalculan cada día de forma automática; las series mensuales se publican automáticamente al cerrar cada mes. Los pipelines de datos tienen monitoreo de frescura con alertas.

El inventario del sitio (avisos publicados) puede diferir del inventario de mercado deduplicado que muestran estas páginas: son medidas distintas y ambas correctas en su contexto.