agosto de 2026
Informe del mercado inmobiliario de Uruguay — agosto de 2026
Los departamentos en Uruguay se ubican en $3.438 por m² (venta) en agosto de 2026.
Las casas se ubican en $2.181 por m².
Resumen mensual del mercado inmobiliario de Uruguay elaborado por TuLugar sobre 89.797 propiedades analizadas, ya depuradas de duplicados. Son precios de oferta, no de cierre.
Departamentos: $/m² (venta)
$3.438/m²
Casas: $/m² (venta): $2.181/m²sobre 13.774 casas con superficie construida (84% de las casas en venta)
Precio típico de un departamento
- 1 dormitorio
- $159.000
- 2 dormitorios
- $260.000
- 3 dormitorios
- $490.000
Lo más importante
- Paso Carrasco es la ciudad más cara del país en departamentos: $4.025/m², por encima de Montevideo ($3.308/m²).
- Punta Gorda es el barrio más caro de Montevideo ($4.526/m²); Malvín Norte, el más accesible ($1.143/m²).
- La mayor rentabilidad bruta de departamentos en Montevideo está en Carrasco: 6,2% anual.
- Un Airbnb típico factura $1.905 por mes con 57% de ocupación.
- La rentabilidad bruta de departamentos es 5,1% anual — unos 20 años de alquiler para repagar la compra.
Cifras clave
Cada cifra se calcula por tipo de propiedad — nunca mezclamos departamentos, casas y terrenos en un mismo promedio.Departamentos: $/m² (venta)
$3.438/m²
sobre 38.775 departamentos en venta
Casas: $/m² (venta)
$2.181/m²
sobre 13.774 casas con superficie construida (84% de las casas en venta)
Mediana de venta (departamento)
$235.000
Mediana de venta (casa)
$360.000
Alquiler mediano (departamento)
$995
Rentabilidad bruta (departamentos)
5,1%
≈ 20 años de alquiler para repagar la compra
Ciudades: $/m² de departamentos
Precio por m² de departamentos en venta y su variación mensual. Dos lecturas: dónde es más caro el m², y qué pasa en los mercados con más oferta. La primera variación mensual se publica con el cierre del mes siguiente.
Las más caras
Ciudades con al menos 200 departamentos en venta, ordenadas por $/m².
- Paso Carrasco$4.025203
- Ciudad de la Costa$3.9141.678
- Punta del Este$3.66715.206
- Punta Ballena$3.538678
- Maldonado$3.4881.827
- Montevideo$3.30820.378
- Colonia del Sacramento$3.205282
Los mayores mercados
Las 10 ciudades con más departamentos en venta, ordenadas por $/m².
- Paso Carrasco$4.025203
- Ciudad de la Costa$3.9141.678
- Punta del Este$3.66715.206
- Punta Ballena$3.538678
- Maldonado$3.4881.827
- Montevideo$3.30820.378
- Colonia del Sacramento$3.205282
- Piriápolis$3.111138
- Canelones$3.081108
- Pando$1.64085
Montevideo: $/m² por barrio
Mediana del precio por m² de departamentos en venta en agosto de 2026. Barrios con al menos 30 departamentos; en gris, sin muestra suficiente.
- 1Punta Gorda$4.526/m²
- 2Bañados de Carrasco$4.466/m²
- 3Carrasco Norte$4.161/m²
- 4Parque Rodó$4.029/m²
- 5Punta Carretas$4.016/m²
- 1Malvín Norte$1.143/m²
- 2Maroñas Parque Guaraní$1.271/m²
- 3Villa Española$1.385/m²
- 4Figurita$2.077/m²
- 5Reducto$2.173/m²
| Barrio | $/m² | Dpto. 2 dorm. | Alquiler dpto. | Rentab. bruta | Departamentos |
|---|---|---|---|---|---|
| Punta Gorda | $4.526 | $298.500 | $921 | 3,5% | 203 |
| Bañados de Carrasco | $4.466 | $420.000 | $2.800 | 6,2% | 231 |
| Carrasco Norte | $4.161 | $337.500 | $1.600 | 5,1% | 273 |
| Parque Rodó | $4.029 | $309.000 | $998 | 5,5% | 468 |
| Punta Carretas | $4.016 | $335.364 | $1.180 | 4,7% | 1.249 |
| Carrasco | $3.885 | $382.000 | $2.214 | 6,2% | 564 |
| Pocitos | $3.860 | $298.750 | $846 | 4,5% | 2.067 |
| Buceo | $3.680 | $246.215 | $871 | 5,7% | 1.269 |
| Malvín | $3.626 | $254.500 | $784 | 4,6% | 1.131 |
| Unión | $3.431 | $182.000 | $709 | 5,9% | 981 |
| Larrañaga | $3.391 | $175.000 | $722 | 6,1% | 407 |
| Parque Batlle Villa Dolores | $3.353 | $213.400 | $739 | 5,1% | 602 |
| Palermo | $3.319 | $189.900 | $709 | 5,6% | 626 |
| Cerrito | $3.216 | — | — | — | 40 |
| La Blanqueada | $3.170 | $179.222 | $709 | 5,8% | 919 |
| Mercado Modelo y Bolívar | $3.127 | — | $669 | 5,8% | 98 |
| Barrio Sur | $3.102 | $178.494 | $741 | 5,6% | 607 |
| Prado Nueva Savona | $3.079 | $190.000 | $697 | 5,4% | 219 |
| Cordón | $3.038 | $178.000 | $684 | 5,7% | 2.954 |
| Tres Cruces | $2.932 | $175.810 | $722 | 5,8% | 1.278 |
| Centro | $2.888 | $168.900 | $734 | 5,6% | 1.212 |
| Capurro Bella Vista | $2.882 | $181.527 | $622 | 4,9% | 289 |
| La Comercial | $2.797 | $161.500 | $647 | 5,8% | 172 |
| Ciudad Vieja | $2.762 | $169.000 | $705 | 5,7% | 691 |
| Villa Muñoz Retiro | $2.597 | — | $595 | 5,4% | 100 |
| Atahualpa | $2.561 | — | — | — | 49 |
| Aguada | $2.552 | $159.500 | $672 | 5,4% | 405 |
| Jacinto Vera | $2.467 | — | $715 | 5,8% | 47 |
| Brazo Oriental | $2.425 | — | $621 | 6,4% | 70 |
| Reducto | $2.173 | — | — | — | 82 |
| Figurita | $2.077 | — | — | — | 37 |
| Villa Española | $1.385 | — | — | — | 35 |
| Maroñas Parque Guaraní | $1.271 | — | — | — | 35 |
| Malvín Norte | $1.143 | — | — | — | 84 |
Dpto. 2 dorm. = mediana de venta de departamentos de 2 dormitorios (mín. 50). Alquiler = mediana mensual de departamentos (mín. 30). Rentabilidad bruta = alquiler × 12 / mediana de venta, antes de gastos.
Muestra reducida — no entran en el ranking
Estos barrios se publican aparte porque tienen muchas menos propiedades analizadas que la mayoría: 46 o menos, frente a una mediana de 347 en el resto. La cifra es la que arroja esa muestra, y con tan pocas propiedades una sola publicación puede moverla mucho. No los comparamos con los de arriba ni los usamos para afirmar cuál es el más caro o el más accesible.
| Barrio | $/m² | Departamentos |
|---|---|---|
| Las Canteras | $1.821 | 46 |
Alquiler temporario (Airbnb)
Medianas sobre propiedades enteras con actividad en el mes. En mercados chicos y destinos estacionales, las variaciones mensuales fuertes suelen reflejar el cambio de temporada, no una tendencia.
Tarifa mediana/noche
$98
Ocupación mediana
57%
Ingreso mediano/mes
$1.905
Propiedades enteras analizadas
3.214
En Montevideo, el mercado más grande con 1.601 propiedades enteras, la tarifa mediana fue $80/noche con 67% de ocupación.
Montevideo: ingreso mensual por Airbnb por barrio
Ingreso mensual mediano por anuncio en agosto de 2026. Cada círculo es un barrio con al menos 10 anuncios; su tamaño refleja cuántos hay.
| Barrio | Ingreso mensual | Tarifa por noche | Ocupación | Anuncios |
|---|---|---|---|---|
| Buceo | $20.145 | $1.047 | 67% | 42 |
| Punta Carretas | $2.086 | $102 | 60% | 143 |
| Pocitos | $1.832 | $86 | 66% | 496 |
| Parque Rodó | $1.685 | $81 | 68% | 60 |
| Centro | $1.590 | $74 | 63% | 203 |
| Ciudad Vieja | $1.551 | $77 | 63% | 56 |
Muestra reducida — no entran en el ranking
Estos barrios se publican aparte porque tienen muchas menos propiedades analizadas que la mayoría: 27 o menos, frente a una mediana de 102 en el resto. La cifra es la que arroja esa muestra, y con tan pocas propiedades una sola publicación puede moverla mucho. No los comparamos con los de arriba ni los usamos para afirmar cuál es el más caro o el más accesible.
Por ciudad
Ciudades con al menos 50 propiedades enteras analizadas en el mes.
| Ciudad | Tarifa/noche | Ocupación | Ingreso/mes | Var. tarifa | Anuncios |
|---|---|---|---|---|---|
| Montevideo | $80 | 67% | $1.650 | — | 1.601 |
| Punta del Este | $130 | 52% | $2.280 | — | 1.480 |
| Maldonado | $114 | 52% | $1.920 | — | 113 |
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Fuentes y metodología
Datos: el inventario residencial que TuLugar monitorea de forma continua en el país — avisos publicados en el sitio más oferta que seguimos con fines estadísticos — sobre precios de oferta, no de cierre, calculados por tipo de propiedad y sobre unidades únicas, y datos públicos de alquiler temporario. La construcción completa está en la metodología.
Cómo se calcula cada cifra
- Departamentos, $/m²: mediana del precio de oferta por m² construido de los departamentos en venta (38.775 en este informe).
- Casas, $/m²: mediana del precio de oferta por m² construido de las casas en venta que informan su superficie construida (13.774 de 16.426, 84%). Se excluyen superficies construidas fuera de 30–2.000 m² y precios fuera de 100–10.000 US$ por m². El precio mediano de las casas usa todas las casas en venta.
- Precios medianos de venta: el precio de oferta mediano de cada tipo de propiedad, sin mezclar tipos.
- Alquiler mediano: departamentos en alquiler de largo plazo, en dólares por mes.
- Rentabilidad bruta: el alquiler mediano anual de un departamento dividido por su precio mediano de venta. Es indicativa: no descuenta gastos, impuestos ni meses sin inquilino.
- Propiedades analizadas: 89.797 unidades únicas del censo del mes; una propiedad publicada por varias inmobiliarias cuenta una sola vez.
El alquiler mediano corresponde a alquileres de largo plazo; los avisos por noche o por temporada se excluyen del cálculo. En mercados con fuerte componente turístico, los alquileres mensuales de las zonas balnearias son estacionales y muy superiores a los de la capital: conviene leerlos ciudad por ciudad más que en un solo número.
Al citar este informe, mencioná a TuLugar como fuente con un enlace a esta página.
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Gráficos de esta edición listos para publicar. Atribución: "Fuente: TuLugar" con enlace a tulugar.com.
