septiembre de 2026
Informe del mercado inmobiliario de Uruguay — septiembre de 2026
Los departamentos en Uruguay se ubican en $3.441 por m² (venta) en septiembre de 2026.
Las casas se ubican en $2.174 por m².
Resumen mensual del mercado inmobiliario de Uruguay elaborado por TuLugar sobre 93.412 propiedades analizadas, ya depuradas de duplicados. Son precios de oferta, no de cierre.
Departamentos: $/m² (venta)
$3.441/m²
Casas: $/m² (venta): $2.174/m²sobre 14.063 casas con superficie construida (84% de las casas en venta)
Precio típico de un departamento
- 1 dormitorio
- $159.000
- 2 dormitorios
- $260.000
- 3 dormitorios
- $500.000
Lo más importante
- Paso Carrasco es la ciudad más cara del país en departamentos: $4.112/m², por encima de Montevideo ($3.317/m²).
- Bañados de Carrasco es el barrio más caro de Montevideo ($4.595/m²); Malvín Norte, el más accesible ($1.106/m²).
- La mayor rentabilidad bruta de departamentos en Montevideo está en Buceo: 6,1% anual.
- Un Airbnb típico factura $997 por mes con 30% de ocupación.
- La rentabilidad bruta de departamentos es 5,0% anual — unos 20 años de alquiler para repagar la compra.
Cifras clave
Cada cifra se calcula por tipo de propiedad — nunca mezclamos departamentos, casas y terrenos en un mismo promedio.Departamentos: $/m² (venta)
$3.441/m²
sobre 40.943 departamentos en venta
Casas: $/m² (venta)
$2.174/m²
sobre 14.063 casas con superficie construida (84% de las casas en venta)
Mediana de venta (departamento)
$235.131
Mediana de venta (casa)
$365.000
Alquiler mediano (departamento)
$985
Rentabilidad bruta (departamentos)
5,0%
≈ 20 años de alquiler para repagar la compra
Ciudades: $/m² de departamentos
Precio por m² de departamentos en venta y su variación mensual. Dos lecturas: dónde es más caro el m², y qué pasa en los mercados con más oferta. La primera variación mensual se publica con el cierre del mes siguiente.
Las más caras
Ciudades con al menos 200 departamentos en venta, ordenadas por $/m².
- Paso Carrasco$4.112219
- Ciudad de la Costa$3.8491.779
- Punta del Este$3.69515.504
- Punta Ballena$3.629704
- Maldonado$3.4861.939
- Montevideo$3.31720.354
- Colonia del Sacramento$3.256265
Los mayores mercados
Las 10 ciudades con más departamentos en venta, ordenadas por $/m².
- Paso Carrasco$4.112219
- Ciudad de la Costa$3.8491.779
- Punta del Este$3.69515.504
- Punta Ballena$3.629704
- Maldonado$3.4861.939
- Montevideo$3.31720.354
- Colonia del Sacramento$3.256265
- Piriápolis$3.136125
- Canelones$2.92772
- Pando$1.67880
Montevideo: $/m² por barrio
Mediana del precio por m² de departamentos en venta en septiembre de 2026. Barrios con al menos 30 departamentos; en gris, sin muestra suficiente.
- 1Bañados de Carrasco$4.595/m²
- 2Punta Gorda$4.417/m²
- 3Carrasco Norte$4.185/m²
- 4Punta Carretas$4.086/m²
- 5Parque Rodó$4.065/m²
- 1Malvín Norte$1.106/m²
- 2Maroñas Parque Guaraní$1.117/m²
- 3Villa Española$1.385/m²
- 4Figurita$2.073/m²
- 5Paso de las Duranas$2.075/m²
| Barrio | $/m² | Dpto. 2 dorm. | Alquiler dpto. | Rentab. bruta | Departamentos |
|---|---|---|---|---|---|
| Bañados de Carrasco | $4.595 | $415.112 | $2.800 | 6,2% | 241 |
| Punta Gorda | $4.417 | $278.000 | $922 | 3,7% | 200 |
| Carrasco Norte | $4.185 | $338.200 | $1.700 | 5,4% | 268 |
| Punta Carretas | $4.086 | $340.500 | $1.200 | 4,6% | 1.213 |
| Parque Rodó | $4.065 | $307.027 | $1.000 | 5,7% | 455 |
| Carrasco | $3.985 | $385.426 | $2.231 | 6,1% | 542 |
| Pocitos | $3.879 | $298.158 | $855 | 4,6% | 2.120 |
| Buceo | $3.712 | $246.215 | $922 | 6,1% | 1.237 |
| Malvín | $3.628 | $256.500 | $847 | 5,0% | 1.121 |
| Unión | $3.422 | $181.507 | $699 | 5,8% | 975 |
| Larrañaga | $3.371 | $174.972 | $712 | 6,0% | 443 |
| Parque Batlle Villa Dolores | $3.336 | $210.000 | $705 | 4,9% | 611 |
| Palermo | $3.323 | $190.214 | $712 | 5,5% | 612 |
| Cerrito | $3.216 | — | — | — | 40 |
| La Blanqueada | $3.195 | $180.000 | $723 | 5,8% | 929 |
| Barrio Sur | $3.108 | $178.000 | $735 | 5,6% | 588 |
| Mercado Modelo y Bolívar | $3.058 | — | $655 | 5,7% | 100 |
| Cordón | $3.034 | $176.200 | $697 | 5,9% | 2.891 |
| Prado Nueva Savona | $3.032 | $187.000 | $685 | 5,2% | 226 |
| La Comercial | $2.969 | $160.000 | $624 | 5,5% | 223 |
| Capurro Bella Vista | $2.946 | $182.614 | $623 | 4,9% | 308 |
| Tres Cruces | $2.940 | $175.720 | $738 | 5,9% | 1.252 |
| Centro | $2.928 | $169.000 | $700 | 5,4% | 1.181 |
| Ciudad Vieja | $2.765 | $165.000 | $699 | 5,6% | 695 |
| Jacinto Vera | $2.638 | — | $717 | 5,3% | 45 |
| Atahualpa | $2.584 | — | — | — | 50 |
| Villa Muñoz Retiro | $2.583 | — | $598 | 5,4% | 104 |
| Aguada | $2.564 | $159.142 | $648 | 5,2% | 400 |
| Brazo Oriental | $2.443 | — | $619 | 6,3% | 65 |
| Aires Puros | $2.357 | — | — | — | 39 |
| Reducto | $2.305 | — | $624 | 6,4% | 88 |
| Paso de las Duranas | $2.075 | — | — | — | 30 |
| Figurita | $2.073 | — | — | — | 38 |
| Villa Española | $1.385 | — | — | — | 37 |
| Maroñas Parque Guaraní | $1.117 | — | — | — | 32 |
| Malvín Norte | $1.106 | — | — | — | 81 |
Dpto. 2 dorm. = mediana de venta de departamentos de 2 dormitorios (mín. 50). Alquiler = mediana mensual de departamentos (mín. 30). Rentabilidad bruta = alquiler × 12 / mediana de venta, antes de gastos.
Muestra reducida — no entran en el ranking
Estos barrios se publican aparte porque tienen muchas menos propiedades analizadas que la mayoría: 47 o menos, frente a una mediana de 288 en el resto. La cifra es la que arroja esa muestra, y con tan pocas propiedades una sola publicación puede moverla mucho. No los comparamos con los de arriba ni los usamos para afirmar cuál es el más caro o el más accesible.
| Barrio | $/m² | Departamentos |
|---|---|---|
| Las Canteras | $1.704 | 47 |
Alquiler temporario (Airbnb)
Medianas sobre propiedades enteras con actividad en el mes. En mercados chicos y destinos estacionales, las variaciones mensuales fuertes suelen reflejar el cambio de temporada, no una tendencia.
Tarifa mediana/noche
$104
Ocupación mediana
30%
Ingreso mediano/mes
$997
Propiedades enteras analizadas
2.124
En Montevideo, el mercado más grande con 1.006 propiedades enteras, la tarifa mediana fue $85/noche con 53% de ocupación.
Montevideo: ingreso mensual por Airbnb por barrio
Ingreso mensual mediano por anuncio en septiembre de 2026. Cada círculo es un barrio con al menos 10 anuncios; su tamaño refleja cuántos hay.
| Barrio | Ingreso mensual | Tarifa por noche | Ocupación | Anuncios |
|---|---|---|---|---|
| Buceo | $1.663 | $86 | 60% | 45 |
| Parque Rodó | $1.621 | $95 | 60% | 43 |
| Palermo | $1.618 | $94 | 53% | 35 |
| Pocitos | $1.375 | $86 | 57% | 213 |
| Punta Carretas | $1.195 | $94 | 50% | 186 |
| Cordón | $1.191 | $79 | 56% | 103 |
| Parque Batlle Villa Dolores | $1.162 | $86 | 40% | 27 |
| Barrio Sur | $1.094 | $68 | 55% | 26 |
| Ciudad Vieja | $1.056 | $76 | 50% | 108 |
| Tres Cruces | $1.003 | $74 | 43% | 37 |
| Centro | $872 | $91 | 32% | 48 |
Muestra reducida — no entran en el ranking
Estos barrios se publican aparte porque tienen muchas menos propiedades analizadas que la mayoría: 18 o menos, frente a una mediana de 45 en el resto. La cifra es la que arroja esa muestra, y con tan pocas propiedades una sola publicación puede moverla mucho. No los comparamos con los de arriba ni los usamos para afirmar cuál es el más caro o el más accesible.
| Barrio | Ingreso mensual | Anuncios |
|---|---|---|
| Malvín | $1.101 | 18 |
Por ciudad
Ciudades con al menos 50 propiedades enteras analizadas en el mes.
| Ciudad | Tarifa/noche | Ocupación | Ingreso/mes | Var. tarifa | Anuncios |
|---|---|---|---|---|---|
| Montevideo | $85 | 53% | $1.195 | — | 1.006 |
| Punta del Este | $138 | 17% | $756 | — | 983 |
| Maldonado | $129 | 12% | $456 | — | 118 |
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Fuentes y metodología
Datos: el inventario residencial que TuLugar monitorea de forma continua en el país — avisos publicados en el sitio más oferta que seguimos con fines estadísticos — sobre precios de oferta, no de cierre, calculados por tipo de propiedad y sobre unidades únicas, y datos públicos de alquiler temporario. La construcción completa está en la metodología.
Cómo se calcula cada cifra
- Departamentos, $/m²: mediana del precio de oferta por m² construido de los departamentos en venta (40.943 en este informe).
- Casas, $/m²: mediana del precio de oferta por m² construido de las casas en venta que informan su superficie construida (14.063 de 16.800, 84%). Se excluyen superficies construidas fuera de 30–2.000 m² y precios fuera de 100–10.000 US$ por m². El precio mediano de las casas usa todas las casas en venta.
- Precios medianos de venta: el precio de oferta mediano de cada tipo de propiedad, sin mezclar tipos.
- Alquiler mediano: departamentos en alquiler de largo plazo, en dólares por mes.
- Rentabilidad bruta: el alquiler mediano anual de un departamento dividido por su precio mediano de venta. Es indicativa: no descuenta gastos, impuestos ni meses sin inquilino.
- Propiedades analizadas: 93.412 unidades únicas del censo del mes; una propiedad publicada por varias inmobiliarias cuenta una sola vez.
El alquiler mediano corresponde a alquileres de largo plazo; los avisos por noche o por temporada se excluyen del cálculo. En mercados con fuerte componente turístico, los alquileres mensuales de las zonas balnearias son estacionales y muy superiores a los de la capital: conviene leerlos ciudad por ciudad más que en un solo número.
Al citar este informe, mencioná a TuLugar como fuente con un enlace a esta página.
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Gráficos de esta edición listos para publicar. Atribución: "Fuente: TuLugar" con enlace a tulugar.com.
