septiembre de 2026
Informe del mercado inmobiliario de Argentina — septiembre de 2026
Los departamentos en Argentina se ubican en $1.826 por m² (venta) en septiembre de 2026.
Las casas se ubican en $1.059 por m².
Resumen mensual del mercado inmobiliario de Argentina elaborado por TuLugar sobre 895.790 propiedades analizadas, ya depuradas de duplicados. Son precios de oferta, no de cierre.
Departamentos: $/m² (venta)
$1.826/m²
Casas: $/m² (venta): $1.059/m²sobre 216.717 casas con superficie construida (80% de las casas en venta)
Precio típico de un departamento
- 1 dormitorio
- $89.000
- 2 dormitorios
- $125.000
- 3 dormitorios
- $195.000
Lo más importante
- San Martín de los Andes es la ciudad más cara del país en departamentos: $3.356/m², por encima de Buenos Aires ($2.400/m²).
- Puerto Madero es el barrio más caro de Buenos Aires ($5.812/m²); Villa Soldati, el más accesible ($848/m²).
- La mayor rentabilidad bruta de departamentos en Buenos Aires está en Villa Lugano: 7,6% anual.
- Un Airbnb típico factura $1.223 por mes con 63% de ocupación.
- La rentabilidad bruta de departamentos es 5,1% anual — unos 19 años de alquiler para repagar la compra.
Cifras clave
Cada cifra se calcula por tipo de propiedad — nunca mezclamos departamentos, casas y terrenos en un mismo promedio.Departamentos: $/m² (venta)
$1.826/m²
sobre 259.009 departamentos en venta
Casas: $/m² (venta)
$1.059/m²
sobre 216.717 casas con superficie construida (80% de las casas en venta)
Mediana de venta (departamento)
$115.000
Mediana de venta (casa)
$160.000
Alquiler mediano (departamento)
$492
Rentabilidad bruta (departamentos)
5,1%
≈ 19 años de alquiler para repagar la compra
Ciudades: $/m² de departamentos
Precio por m² de departamentos en venta y su variación mensual. Dos lecturas: dónde es más caro el m², y qué pasa en los mercados con más oferta. La primera variación mensual se publica con el cierre del mes siguiente.
Las más caras
Ciudades con al menos 200 departamentos en venta, ordenadas por $/m².
- San Martín de los Andes$3.356466
- San Carlos de Bariloche$3.0401.796
- El Cazador$2.952205
- Villa La Angostura$2.931434
- Victoria · partido$2.834347
- Nordelta$2.8162.912
- San Isidro · partido$2.761359
- Neuquén$2.6611.563
- Rincón de Milberg$2.649654
- San Isidro · localidad$2.600877
Los mayores mercados
Las 10 ciudades con más departamentos en venta, ordenadas por $/m².
- Vicente López$2.5065.249
- Buenos Aires$2.400103.570
- Mar del Plata$1.91716.866
- Rosario · localidad$1.80913.537
- Rosario · partido$1.74811.988
- Quilmes$1.6573.308
- Ramos Mejía$1.5004.188
- La Plata · localidad$1.4673.818
- Córdoba$1.43111.157
- La Plata · partido$1.2944.363
Buenos Aires: $/m² por barrio
Mediana del precio por m² de departamentos en venta en septiembre de 2026. Barrios con al menos 30 departamentos; en gris, sin muestra suficiente.
- 1Puerto Madero$5.812/m²
- 2Palermo$3.250/m²
- 3Núñez$3.241/m²
- 4Belgrano$3.110/m²
- 5Colegiales$2.920/m²
- 1Villa Soldati$848/m²
- 2Villa Lugano$1.057/m²
- 3Nueva Pompeya$1.299/m²
- 4Parque Avellaneda$1.307/m²
- 5La Boca$1.407/m²
| Barrio | $/m² | Dpto. 2 dorm. | Alquiler dpto. | Rentab. bruta | Departamentos |
|---|---|---|---|---|---|
| Puerto Madero | $5.812 | $712.100 | $2.400 | 5,0% | 1.827 |
| Palermo | $3.250 | $245.000 | $850 | 4,7% | 13.571 |
| Núñez | $3.241 | $259.000 | $750 | 4,7% | 4.338 |
| Belgrano | $3.110 | $237.000 | $800 | 4,2% | 7.688 |
| Colegiales | $2.920 | $210.000 | $705 | 4,6% | 2.561 |
| Recoleta | $2.728 | $229.000 | $788 | 4,2% | 6.890 |
| Coghlan | $2.697 | $194.500 | $496 | 4,0% | 807 |
| Saavedra | $2.685 | $215.000 | $600 | 4,4% | 2.212 |
| Chacarita | $2.631 | $165.000 | $525 | 4,4% | 1.222 |
| Villa Urquiza | $2.580 | $195.000 | $589 | 4,3% | 4.023 |
| Villa Ortúzar | $2.549 | $210.000 | $558 | 4,3% | 1.041 |
| Villa Devoto | $2.483 | $202.000 | $687 | 4,6% | 2.686 |
| Retiro | $2.481 | $195.000 | $700 | 4,3% | 1.861 |
| Villa Crespo | $2.399 | $160.000 | $589 | 5,0% | 3.655 |
| Caballito | $2.317 | $169.000 | $578 | 4,2% | 6.555 |
| Parque Chas | $2.226 | $179.000 | $491 | 4,9% | 576 |
| Naón | $2.178 | — | — | — | 82 |
| Villa del Parque | $2.119 | $165.000 | $525 | 4,5% | 1.968 |
| Almagro | $2.111 | $134.950 | $525 | 4,9% | 4.313 |
| Villa Pueyrredón | $2.066 | $165.000 | $465 | 4,1% | 957 |
| Agronomía | $2.000 | $149.000 | $525 | 4,7% | 276 |
| San Telmo | $1.987 | $118.000 | $590 | 6,2% | 1.559 |
| Monserrat | $1.935 | $105.000 | $525 | 6,0% | 2.240 |
| Villa Luro | $1.905 | $145.900 | $509 | 5,1% | 1.306 |
| Monte Castro | $1.898 | $149.000 | $492 | 4,6% | 905 |
| Boedo | $1.894 | $125.000 | $473 | 4,9% | 1.261 |
| Villa Santa Rita | $1.888 | $130.000 | $460 | 5,0% | 795 |
| Barracas | $1.875 | $125.000 | $558 | 5,3% | 1.749 |
| Parque Chacabuco | $1.875 | $124.950 | $556 | 5,6% | 1.211 |
| Villa General Mitre | $1.813 | $129.000 | $510 | 5,2% | 620 |
| Flores | $1.795 | $119.000 | $500 | 5,0% | 3.444 |
| Liniers | $1.791 | $128.000 | $458 | 4,8% | 1.315 |
| San Nicolás | $1.780 | $110.000 | $479 | 6,2% | 1.800 |
| Villa Riachuelo | $1.749 | — | — | — | 134 |
| La Paternal | $1.733 | $120.000 | $491 | 4,9% | 537 |
| Villa Real | $1.723 | — | — | — | 163 |
| San Cristóbal | $1.710 | $99.900 | $450 | 6,0% | 1.667 |
| Balvanera | $1.667 | $110.000 | $473 | 5,7% | 4.030 |
| Vélez Sarsfield | $1.655 | $120.000 | $491 | 5,8% | 550 |
| Versalles | $1.632 | $119.950 | — | — | 221 |
| Mataderos | $1.625 | $133.950 | $491 | 5,1% | 983 |
| Parque Patricios | $1.611 | $105.000 | $452 | 5,8% | 908 |
| Floresta | $1.539 | $109.000 | $427 | 5,1% | 997 |
| Constitución | $1.500 | $80.000 | $428 | 6,1% | 1.172 |
| La Boca | $1.407 | $79.633 | $492 | 7,0% | 543 |
| Parque Avellaneda | $1.307 | $99.900 | $523 | 6,0% | 544 |
| Nueva Pompeya | $1.299 | — | — | — | 211 |
| Villa Lugano | $1.057 | $75.000 | $459 | 7,6% | 833 |
| Villa Soldati | $848 | — | — | — | 122 |
Dpto. 2 dorm. = mediana de venta de departamentos de 2 dormitorios (mín. 50). Alquiler = mediana mensual de departamentos (mín. 30). Rentabilidad bruta = alquiler × 12 / mediana de venta, antes de gastos.
Contexto del mercado
Indicadores de terceros que acompañan la lectura de este informe. Cada cifra lleva su fuente y el mes al que corresponde; no forman parte de la serie de TuLugar.
Escrituras de compraventa (CABA)
6.051
-9,0% interanual
julio de 2026 · Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires
Escrituras con hipoteca (CABA)
959
-31,2% interanual
julio de 2026 · Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires
Alquiler temporario (Airbnb)
Medianas sobre propiedades enteras con actividad en el mes. En mercados chicos y destinos estacionales, las variaciones mensuales fuertes suelen reflejar el cambio de temporada, no una tendencia.
Tarifa mediana/noche
$68
Ocupación mediana
63%
Ingreso mediano/mes
$1.223
Propiedades enteras analizadas
6.655
En Buenos Aires, el mercado más grande con 5.313 propiedades enteras, la tarifa mediana fue $68/noche con 67% de ocupación.
Buenos Aires: ingreso mensual por Airbnb por barrio
Ingreso mensual mediano por anuncio en septiembre de 2026. Barrios con al menos 10 anuncios analizados; en gris, sin muestra suficiente.
| Barrio | Ingreso mensual | Tarifa por noche | Ocupación | Anuncios |
|---|---|---|---|---|
| Puerto Madero | $2.333 | $140 | 53% | 172 |
| Palermo | $1.518 | $73 | 71% | 1.348 |
| Recoleta | $1.501 | $69 | 73% | 615 |
| Belgrano | $1.247 | $73 | 67% | 232 |
| Retiro | $1.197 | $66 | 67% | 301 |
| Chacarita | $1.193 | $62 | 63% | 88 |
| San Nicolás | $1.178 | $60 | 67% | 581 |
| Almagro | $1.169 | $59 | 63% | 260 |
| Villa Crespo | $1.159 | $66 | 60% | 226 |
| San Telmo | $1.110 | $68 | 57% | 285 |
| Caballito | $1.093 | $63 | 63% | 94 |
| Monserrat | $1.076 | $61 | 65% | 395 |
| Balvanera | $1.053 | $59 | 63% | 151 |
| Núñez | $1.050 | $71 | 60% | 121 |
| Constitución | $938 | $58 | 60% | 128 |
| Barracas | $780 | $80 | 40% | 93 |
Muestra reducida — no entran en el ranking
Estos barrios se publican aparte porque tienen muchas menos propiedades analizadas que la mayoría: 55 o menos, frente a una mediana de 229 en el resto. La cifra es la que arroja esa muestra, y con tan pocas propiedades una sola publicación puede moverla mucho. No los comparamos con los de arriba ni los usamos para afirmar cuál es el más caro o el más accesible.
| Barrio | Ingreso mensual | Anuncios |
|---|---|---|
| Colegiales | $1.440 | 43 |
| Boedo | $1.159 | 11 |
| Parque Chacabuco | $1.114 | 11 |
| Saavedra | $1.099 | 12 |
| Flores | $991 | 12 |
| San Cristóbal | $854 | 40 |
| Coghlan | $837 | 12 |
| La Boca | $437 | 55 |
Por ciudad
Ciudades con al menos 50 propiedades enteras analizadas en el mes.
| Ciudad | Tarifa/noche | Ocupación | Ingreso/mes | Var. tarifa | Anuncios |
|---|---|---|---|---|---|
| Buenos Aires | $68 | 67% | $1.275 | — | 5.313 |
| Mendoza | $56 | 57% | $979 | — | 326 |
| Córdoba | $51 | 43% | $855 | — | 248 |
| San Carlos de Bariloche | $86 | 40% | $1.372 | — | 186 |
| Godoy Cruz | $54 | 33% | $615 | — | 84 |
| Chacras de Coria | $101 | 40% | $1.322 | — | 84 |
| San Nicolás de los Arroyos | $94 | 13% | $248 | — | 61 |
| Luján de Cuyo | $64 | 10% | $1.340 | — | 56 |
| Posadas | $52 | 10% | $147 | — | 55 |
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Fuentes y metodología
Datos: el inventario residencial que TuLugar monitorea de forma continua en el país — avisos publicados en el sitio más oferta que seguimos con fines estadísticos — sobre precios de oferta, no de cierre, calculados por tipo de propiedad y sobre unidades únicas, y datos públicos de alquiler temporario. La construcción completa está en la metodología.
Cómo se calcula cada cifra
- Departamentos, $/m²: mediana del precio de oferta por m² construido de los departamentos en venta (259.009 en este informe).
- Casas, $/m²: mediana del precio de oferta por m² construido de las casas en venta que informan su superficie construida (216.717 de 271.258, 80%). Se excluyen superficies construidas fuera de 30–2.000 m² y precios fuera de 100–10.000 US$ por m². El precio mediano de las casas usa todas las casas en venta.
- Precios medianos de venta: el precio de oferta mediano de cada tipo de propiedad, sin mezclar tipos.
- Alquiler mediano: departamentos en alquiler de largo plazo, en dólares por mes.
- Rentabilidad bruta: el alquiler mediano anual de un departamento dividido por su precio mediano de venta. Es indicativa: no descuenta gastos, impuestos ni meses sin inquilino.
- Propiedades analizadas: 895.790 unidades únicas del censo del mes; una propiedad publicada por varias inmobiliarias cuenta una sola vez.
El alquiler mediano corresponde a alquileres de largo plazo; los avisos por noche o por temporada se excluyen del cálculo. En mercados con fuerte componente turístico, los alquileres mensuales de las zonas balnearias son estacionales y muy superiores a los de la capital: conviene leerlos ciudad por ciudad más que en un solo número.
Al citar este informe, mencioná a TuLugar como fuente con un enlace a esta página.
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Gráficos de esta edición listos para publicar. Atribución: "Fuente: TuLugar" con enlace a tulugar.com.
